Renovatieprojecten in mede-eigendom: stemprocedures, financiering en de rol van de syndicus

 Nieuws 

27/03/2025

Renovatieprojecten in mede-eigendom zijn vaak complexe opdrachten waarbij meerdere partijen betrokken zijn. Van wettelijk verplichte herstellingen tot esthetische verbeteringen, eigenaars moeten gezamenlijk beslissingen nemen. Dit brengt uitdagingen met zich mee op het vlak van prioriteiten, financiering en consensus. Een professionele syndicus zoals Syncura speelt hierbij een cruciale rol.

Soorten renovatieprojecten

Er zijn verschillende soorten werken die kunnen plaatsvinden in een appartementsgebouw. Deze kunnen worden opgedeeld in de volgende categorieën:

Wettelijk verplichte werken:

Deze hebben de hoogste prioriteit en mogen niet uitgesteld worden. Denk aan brandveiligheidsmaatregelen, asbestverwijdering of liftrenovaties die voldoen aan de geldende regelgeving.

Energetische werken:

Denk aan de installatie van zonnepanelen, betere isolatie, dakwerken of gevelrenovatie. Deze dragen bij aan een energiezuinige toekomst en krijgen een hogere prioriteit dan esthetische werken. Bovendien zijn er sinds 1 januari 2023 renovatieverplichtingen voor nieuwe eigenaars van residentiële gebouwen met een EPC-label E of F, die binnen vijf jaar moeten renoveren naar minstens label D.

Bij Syncura werken we met partnerleverancier Trema voor het opstellen van het Plan Renovatieplicht. Het plan biedt een gestructureerde aanpak om energetische tekortkomingen van een gebouw aan te pakken. Het fungeert als leidraad voor toekomstige renovaties en investeringen. Lees hier meer over in ons blogartikel ‘ “Plan Renovatieplicht 2023” in samenwerking met partner Trema ‘

Esthetische werken:

Bijvoorbeeld het schilderen van de voorgevel of het vernieuwen van de tuin. Hoewel deze de uitstraling van het gebouw verbeteren, zijn ze doorgaans het minst prioritair.

Bepaling van prioriteiten

Een syndicus speelt een cruciale rol bij het bepalen van de prioritaire werken binnen mede-eigendom. Hij maakt niet alleen een onderscheid tussen dringende en minder dringende werken, maar denkt ook strategisch mee op lange termijn.

Renovatiewerken zijn gericht op de toekomst, en het is dan ook essentieel om vooruit te kijken naar noodzakelijke aanpassingen. Zo is een syndicus op de hoogte van het Renovatiemasterplan, dat als doel heeft om tegen 2050 alle gebouwen energiezuinig te maken. Dit plan bestaat uit een conditiestaatmeting, een meerjarenonderhoudsplan en een duurzaam renovatiescenario richting de doelstelling van 2050. Klik hier voor meer informatie van de overheid in verband met het Renovatiemasterplan: Vlaanderen.be

Om dit te realiseren, moet de syndicus de mede-eigenaars bewust maken van het belang van langetermijnonderhoud. Daarnaast zorgt hij ervoor dat er een reservekapitaal wordt aangelegd, zodat noodzakelijke renovaties tijdig en zonder financiële druk kunnen worden uitgevoerd. Het reservekapitaal is sinds 1 januari 2019 verplicht voor alle Vlaamse VME’s vanaf 5 jaar na de oplevering. Het kapitaal wordt gezien als een financiële buffer voor mogelijke gebreken die vanaf dan kunnen optreden binnen het gebouw.

Overleg met de verschillende partijen

Voordat er beslissingen worden genomen over renovaties in mede-eigendom, is overleg met alle betrokken partijen noodzakelijk. Dit overleg verloopt via verschillende organen binnen het mede-eigendom.

De Raad van Mede-Eigendom

Ter voorbereiding op de algemene vergadering kan er een Raad van Mede-Eigendom worden opgericht, deze is verplicht voor gebouwen die in minstens 20 kavels zijn onderverdeeld. De raad is een kleinere kerngroep van mede-eigenaars die als tussenschakel fungeert tussen de syndicus en de algemene vergadering. De raad zorgt ervoor dat alle relevante informatie verzameld wordt en dat eigenaars goed geïnformeerd zijn. Door vooraf overleg te voeren, kan de besluitvorming in de algemene vergadering vlotter verlopen. De raad neemt zelf geen beslissingen, maar bereidt deze voor en adviseert de algemene vergadering.

De Algemene Vergadering van Mede-Eigenaars

De algemene vergadering is het hoogste beslissingsorgaan binnen de mede-eigendom. Hier worden uiteindelijk de knopen doorgehakt over renovatieprojecten. De mede-eigenaars bespreken de voorstellen en stemmen over de uit te voeren werken. Door een gestructureerd overleg tussen de raad van mede-eigendom en de algemene vergadering kunnen renovatieprojecten efficiënter en met meer draagvlak worden gerealiseerd.

Wat als een partij niet akkoord is

Bij renovaties in mede-eigendom moeten werken aan de gemeenschappelijke delen steeds goedgekeurd worden door de algemene vergadering met een tweederdemeerderheid. Zodra de werken principieel zijn goedgekeurd, volstaat een volstrekte meerderheid van 50% +1 om de keuze van de aannemer en de prijsmodaliteiten vast te leggen.

Voor wettelijk verplichte werken geldt een eenvoudiger beslissingsproces. Deze kunnen meteen met een meerderheid van 50% +1 worden goedgekeurd.

Het belang van een goede syndicus

Het succesvol uitvoeren van renovatieprojecten in mede-eigendom vereist een duidelijke prioritering, een doordachte financiële planning en een consensus onder de eigenaars. Een ervaren syndicus speelt hierbij een essentiële rol door te adviseren, te plannen en te coördineren, zodat zowel de wettelijke verplichtingen als de langetermijndoelstellingen worden behaald. Syndicus Syncura beschikt over de nodige ervaring en expertise om grondige renovatieprojecten in goede banen te leiden.

Wil je weten hoe syndicus Syncura jouw Vereniging van Mede-Eigenaars kan begeleiden bij de toekomstige renovatieprojecten? Neem contact met ons op voor een vrijblijvend adviesgesprek!